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吕建凤的博客

批判批判者的批判者

 
 
 

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说说常识:房价上涨是市场规律决定的现象  

2017-10-30 10:47:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        首先,房价上涨是生产力进步基础上的经济表现。
        房价上涨的根本原因在于地价上涨。地价是土地价值的表现。在生产力进步的环境下,所有能够制造出来的资源的稀缺性都会降低,从而它们的价值也会降低。而到今天为止以及在可预见的未来阶段里,土地的稀缺度没有也不会降低。如果可生产资源的价值随生产力进步的幅度同样降低,土地与其他资源的价值关系就维持不变,土地价值也就不会变。
        但是在财富关系下,具有资源垄断权的人不让自己手中的资源以低价出售,于是市场上这些资源的稀缺度下降幅度会低于生产力进步的程度,也就是这些资源价值降低程度不够。于是土地与其他资源之间的价值关系就发生了变化。
        假设:原来一亩地产出作物100斤,单价为每斤1元,则每亩地的经济产出为100元。此时每亩地价为1000元。那么地价收入比为10。
        当生产力进步以后,一亩地产出作物1000斤,这时如果单价也跌到0.1元,则每亩地经济产出依然为100元。按照地价收入比10计算,那么每亩地价也依然会是1000元。
        但是在财富关系要求下,这时候单价不会降到0.1元,而很可能只降到0.5元,于是每亩地经济产出达到500元。于是按照地价收入比为10计算,地价就该上升到5000元。
        中国这几十年的生产力进步特别快速,每单位面积土地上的经济产出增长也特别快速,当然地价的快速上升就是经济与市场规律决定下不可避免的现象。
        而房屋是必须建设在土地之上的。土地价值上升了,房价上涨就不可避免了。在资本为追逐利润而不断进行市场投机的过程中,不同资源的价格上涨会呈现出各自的经济周期性。房价的表现也一样,在周期的底部,房价上涨会很慢;而到了周期的顶部,就会表现得很疯狂。
        所以我们曾经看到房价低迷时期,政府会努力引导人们买房而不得;如今却看到政府要遏制房价过快上涨,又难以明显见效。问题在于资本的投机性,而不在于政府的错误与动机。
        这与人口多少没关系。人口多少只决定地价收入比——人多地少,地价收入比会高,反之则低。不能决定地价的变化方向与幅度。
        也与货币增加没关系。
        论坛上不断出现就房价问题抨击中国——他们从不抨击西方发达国家更早、更大规模做的同样的事情——宽松货币政策的言论。一些人认定,中国的房价快速上涨,原因就是中国的宽松货币政策惹的祸。
        这些人这时候不认市场了。房价当然是因为有人要买,才会上涨。同样的货币环境下,为什么只是房价疯涨,不是所有的物价疯涨?为什么只是一部分城市的房价疯涨,而不是所有城市的房价疯涨?当然是因为市场需求,而不是货币决定的。
        再把眼界放宽一点,欧美日各国早就在实行货币量化宽松政策了,记住,他们的量化宽松还不是我们国家央行的一般意义上的货币宽松:我国央行的货币宽松,只是降准降息,是对既有货币的管理放宽了;他们的量化宽松可是央行直接购买市场资产,向市场投放货币,等于直接的印钞行为。
        为什么直接的印钞行为不能刺激起物价房价,而中国的(一部分)城市的房价却会疯涨?因为市场需求,更准确的说是因为市场的有效需求状况不一样。
        欧美日各国没有不准老百姓买房,相反,他们的政府希望老百姓积极买房,在他们那里,为了刺激购房需求,允许的购房杠杆率比中国更高,可是老百姓不买;中国政府没有要求老百姓买那些房价正在疯涨的城市的房屋,相反在努力限制这些城市的购房需求,可是老百姓就是千方百计要买。
        货币上面也是一样:欧美日各国没有不允许老百姓向银行贷款,也没有限制银行向老百姓放款。相反,他们希望老百姓积极向银行贷款,也希望银行积极向老百姓放款。可是他们国家的老百姓就是不向银行贷款,银行就是不向老百姓放款——原因这里不分析了。所以欧美日各国央行的印钞行动没能实现他们希望出现的通货膨胀上升目的。
        而中国央行并没有直接印钞,只是适当放宽了货币管理,就导致了民众积极贷款、银行大量放款、CPI持续保持正值等等欧美日各国想要而做不到的现象。
        那些批判中国的人们不从这个角度看问题,只看到一部分城市房产价格的疯涨。这其实正是欧美日各国想要而得不到的环境中,必然会有的负面现象——曾经的恶性通胀,可不就是欧美日各国经济发展很好环境下出现的现象吗?今天中国的一部分城市房价疯涨,与西方国家曾经的恶性通胀相比,危险程度还远远不及。
        当然,中国目前一部分城市的房价疯涨,虽然并没有一些人所说的那样,会对中国经济产生严重后果,但毕竟是一种负面现象,是应该受到遏制的。但是要遏制这样的现象,必须找到准确的原因,才能找到正确的办法。
        上面已经分析过,一部分房价疯涨的原因是市场有效需求导致的。即使说这部分有效需求中,很大一部分是因为货币宽松环境下的信贷支撑,那信贷也是借贷双方的自愿行为下产生的,是市场现象。
        如果借贷双方并不自愿——比如西方国家的情况——是不会有这样的信贷现象发生的。就像实行了更大的货币宽松政策的欧美日国家,没有实现想要的信贷规模扩张一样。
        同类型的货币政策获得的市场效果不一样,原因当然在市场环境,而不在政府,不在货币。
        其实,房价上涨尤其是中心城市的房价上涨,并不是有弊无利的现象。它也有它的积极作用:
          一、中心城市房价上涨,对于不同城市之间居民的不公平环境能起到一定的调节作用。
        为什么有的城市房价疯涨,有的城市房价却长期低迷?原因很简单,有的城市资源充沛程度高,人们的生活环境便利程度大,于是人们都涌入这样的城市,于是对于住房的需求特别大,房价自然就上涨;而其他更多的城市不具备这样城市的资源充沛程度,人们的生活环境便利度较小,愿意进入这样城市的人较少,房价就涨不起来。
        显然,居住在资源充沛,因而生活便利度大的城市的居民,与居住在资源相对贫乏,因而生活便利度较小的城市的居民之间,在享受资源的权利方面存在不公平的差距。而住房成本的不同,也就是在中心城市居住的居民,必须为享受住房资源付出较大的代价,就在一定程度对这个不公平的差距起到一定的平衡作用。
        二、中心城市的房价上涨,有利于促进社会资源在不同地区的平衡分配。
        中心城市的房价上涨,当然会提高这些城市的居民生活成本,也就可以起到阻碍更多人进入这些城市,从而缓解竞争烈度继续增加的趋势。
        而更重要的是,它会促进中心城市的资源外溢,有利于其他城市的经济,可以比较快速地追赶经济发达城市,从而促进地区间的经济结构平衡,与资源分配公平的进程。
        人们把本来必须用于高房价城市的住房开支,投入到了低房价城市,对于低房价城市来说就是增加了资源流入。对于本来不够发达的地区的居民是一个资源支援,也是为社会公平做出贡献。
        部分中心城市的房价上涨,客观上也可以各种经济资源在地区间的公平分配,起到促进作用。住房成本上升,劳动力成本必然上升,会促使部分劳动力密集的经济行业与企业从资源相对充沛的城市流入资源相对贫乏的城市,资源的边际效应会因此得到提高,宏观经济的的财富效应会更明显。
        三、中心城市的房价上涨,有利于促进企业的产业升级,与宏观经济结构的优化。
        住房成本的上升会导致劳动力成本的上升,会迫使企业加大科技进步,实行产业升级的力度,力图通过提高生产与经济活动效率,以抵消劳动力成本上升的消极作用,以保持与提升市场竞争力。这对于提高所在城市的经济质量、促进中国经济的产业链向世界顶级伸展,极为有利。
        而一些承受不了这样成本环境要求的行业与企业,就会从高房价城市转移到低房价地区,从而带动与促进这些城市的经济发展,起到优化宏观经济结构的作用。目前越来越多的农民工可以留在本地区实现城市就业,就是这中区域经济结构优化的表现。
        四·、房价上涨,当然更不可避免的包括中心城市的房价上涨,会使国家财政收入得到增加。
        尽管这一点恰恰是众多指责房价上涨的公知们所极力诟病的,却在事实上也是一个积极的经济现象。
        市场是由政府、企业、居民三方的交易行为组成的。在这三方中,企业与居民都是可以在不同的市场间转移的——尤其是企业,有着最大的市场转移自由能力与动机。因此,企业与居民对于既定市场的是否稳定,从利益要求出发是没有特别的维护动机的。唯有政府这一方,是离不开既定市场的。因此,维护既定市场的稳定,就与他的根本利益要求是完全一致的。
        政府要维护既定市场的稳定,必须有尽可能的资源可以运用。财政收入就是它维护市场稳定所需资源的来源。房价上涨会导致财政收入增加,当然对于增加政府维持市场稳定所必需的资源是有利的,从而对于维护市场稳定是一个有利的因素。
        中心城市的房价过高,是因为集中了(从公平角度分析)过多的经济资源,从而吸引了人们的集中,所导致的。也就是说,如果不考虑市场规律要求,这些城市的资源高集中度现象本身,就是不公平的现象。中心城市的居民享受了比别的城市更方便的生活条件,当然就应该付出比别的城市的居民更高的住房代价。这没什么不公平的。
        如果你不想付出这么高的住房代价,尽管离开这高房价城市,到低房价城市去居住。这本来也是高房价现象应该起到的市场作用之一——促进资源向外转移。你把本来必须用于高房价城市的住房开支,投入到了低房价城市,对于低房价城市来说就是增加了资源流入。对于本来不够发达的地区的居民是一个资源支援,也是为社会公平做出贡献。
        明白了房价只不过是市场现象,而且与其他的市场现象一样,并不存在特别的不公平。我们就应该明白,房价不应该是社会关注的焦点问题了:相对于每一个人,任何市场现象,都应该是去适应,而不是指责的。菜市场的白菜价格涨了,你要么买,要么不买或买少一点,指责白菜价格上涨,有用吗?应该做的是努力赚钱,不让物价上涨降低自己的生活水平才对。
        从社会管理角度来说,对于市场现象,需要的也是适应市场的要求,努力发展生产力,让资源充沛起来,降低其市场稀缺性。而部分中心城市的房价上涨,客观上也可以对资源在地区间的公平分配,起到促进作用。从资源相对充沛的城市流入资源相对贫乏的城市,资源的边际效应会因此得到提高,宏观经济的的财富效应会更明显。
        所以,我们不应该指责部分城市房价上涨现象,更不应该用部分房价上涨的市场现象,作为指责政府政策的理由。当然也不应该因此指责中国的货币现象。无论从经济逻辑还是伦理道德方面,都是如此。应该做的是分析这个现象下如何可以提高社会生产力,或者人们应该如何在这样环境下赚钱。
        我这里分析了房价上涨的市场规律要求与城市房价上涨的积极作用,并不意味着我反对遏制房价上涨。因为我还想在一线城市用合理价格买一套住房呢。如果那里的房价下跌,对我当然是极好的事情。同时,一些城市房价的疯涨现象是应该被遏制的。
        造成中国一部分城市房价疯涨的原因,在于人们的非理性财富欲望。
        人们生活需要的只是住房资源。而获得住房资源,并不一定需要购买住房,租房也一样可以。
         据社科院去年的一个调查,中国家庭住房自有率高达95.4%。远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%)。
        从这个调查数据看,可以肯定英美日三国很大比例的人们,解决住房资源问题依靠的是租房,而不是买房。如果中国人的住房文化适当向西方国家看齐一下,买房的人就会少一些,房价疯涨的现象自然就会缓解很多。很奇怪的是那些一直主张中国学西方国家的人们,这时候不说中国应该努力向西方国家看齐了。
        为什么中国人现在特别注重通过购买而不是租赁的方法,来获取住房资源呢?原因在于住房的财富效应。一部分城市的住房疯涨,产生了极大的财富诱惑,使得人们产生非理性财富欲望。因此千方百计要购买房屋,为的不是居住,而是实现财富梦想。
        既然是非理性欲望下的现象,其行为结果必然会对自己与社会带来负面作用。因此,需要被提醒与遏制。政府对这样非理性行为导致的过度投机现象采取一些措施,是非常应该的。
        我们看到政府一方面在努力遏制房价过度投机,一方面在大力推动住房租赁机制的形成。这都是很好的做法。但同时也看到了一个错误的行为,那就是为了推动棚改而实行的房票政策。
        棚改中的房票政策,看似为了帮助棚改拆迁户能够改善住房条件,其实却起到了助长市场房价投机的作用。不但政府因此减少了财政收入,本来应该通过房票补助拆迁户的目的,也因为市场上的房价投机,被房产商用提高房价的手段从拆迁户手中将房票价值变成了公司的超额利润。
        房票政策的推行,让一些因为各种原因,而本来没有购房意愿的拆迁户,为了将房票价值变现而去买房,然后再将买到的住房卖出。
        同时因为房票兑现是有期限的。要求拆迁户必须在一定期限内,在购房交易中用出。于是使得拆迁户产生焦虑感,被房产商利用作为提高房价的机会。这样,导致房票本来要补贴给拆迁户的价值,就被房产商以提高房价的手段掠取了。
        这样一来,拆迁户并不能真正享受到房票的优惠,政府因发放房票而增加的财政支出或者税费减少,却变成了房产商本来得不到的利润。
       而且不良后果还不仅仅于此。因为房票政策导致市场房价投机、房价突然性上涨的结果,还会吊起拆迁户的胃口,使得以后的拆迁成本提高,增大以后的拆迁难度。同时会导致未来的房产成本上升,形成房地产领域的成本推动型涨价现象。
      从上面的分析我们可以知道,房票政策的结果会导致:
        第一、政府因此发生的财政支出或者税费减少,不会真正让拆迁户得到实惠,而是变成了房地产商的超额利润;
        第二、因此导致未来的拆迁成本上升,从而形成成本推动型房价上升趋势;
        第三、政府棚改的本来目的应该是改善城市经济与生活环境,形成良好的资源流入条件,结果却是作为吸引资源流入条件的环境改善还没有形成,却首先导致了不利于资源流入的房价上升现象。
        可见房票政策的结果,必然与政府本来的动机相背离。尤其是这样会导致地方财政的困难加大,完全是不应该实行的。
        地方政府也许希望推动房价上涨,带动土地价格上涨,从而实现土地财政效应。
         我也一直主张不要压制房价上涨,但是对于房价投机行为是必须控制的。因为如果房价是在经济发展良好、民众收入增长基础上的有效需求增加而上涨的,就不应该被打压。
        但是市场资本用过度投机的方式,操纵房价在脱离经济发展的这个大背景,过度上涨,既是不可持续的,也不利于资本向其他经济行业的合理分布。
        尤其是内地的三四线城市,本来就应该努力让资本尽可能流向制造业领域。用房票政策助长市场房价投机的结果,必然会导致资本更多流向房地产行业,而不是制造业领域。
         而且这些城市的住房价格之所以一直不高,就是因为经济发展不很好,民众收入水平不高,导致市场对于住房的有效需求不足。解决问题的方法应该是通过发展制造业,增加民众收入。在此基础上,市场会自发增加对于住房的有效需求。本来一些内地城市今年已经出现了一些这样的趋势。只要继续增强这样的趋势就好。
        可是房票政策会导致这个趋势被削弱:房票政策助推房价投机,会暂时性导致资本过多流入房地产领域,使得制造业资本流入放缓,不利于民众收入增长现象的持续。而且认为推动市场对于住房的有效需求增加的结果,会导致成本推动型房地产泡沫产生。
        房地产泡沫产生的结果,会导致外部资源流入的趋缓,对于地区经济的发展明显是起消极作用的。于是本来想通过增加财政支出或者减少税费收入,以刺激经济发展,结果却成了导致地区经济发展趋缓的原因。
        而地区经济发展趋缓,必然导致民众收入增长趋缓,于是市场对住房的有效需求增长趋缓。在面临住房价格被成本推动上涨的条件下,住房市场也会陷入困境。形成房地产市场的“停滞膨胀”现象。
        人要问了:你说房票政策有这么严重的消极作用,那么应该如何做才是对的呢?
        我认为可以用两种办法实现棚改行为的顺利推行:
        一、按照李稻葵的意见,地方政府设立国营房产公司,建设一批住房,以合理的市场价格对棚改拆迁户定向销售。这样可以让财政支出确实被用在对于拆迁户的补偿优惠上;
        二、政府房管部门通过面向市场房产商进行竞价招标的手段,掌握一部分住房资源,让拆迁户们有在合理价位购买住房的选择空间,用来作为遏制房产商们提高房价的手段。
        人们应该明白的一个规律是:市场并不是一个公平的场合,而是谁的实力强,谁就占有优势地位的平台。简单地让拆迁户们与房产商打交道,谁是弱势一方,会在交易中吃亏,结论是很明显的。
        如果拆迁户们吃亏的结果,并不影响地区经济的正常发展,相反有利于资源的集中于有效经济领域,政府也可以不管这个事。
        问题在于,房票政策的结果,不但不利于让拆迁户获得政府本来通过以增加财政负担为代价,要给予他们的实惠,相反地会导致市场资本更多流入房地产投机活动中;同时会增大今后的拆迁成本、提高未来的经济发展成本、削弱外部资源流入趋势。导致经济发展困难。
        所以,我认为棚改中的房票政策是错误的,应该取消。
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