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吕建凤的博客

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说说常识:中国的房价收入比没有被忽悠的那么玄  

2017-06-23 10:39:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        中国一些城市的房价过快上涨,被一些公共知识分子与媒体——近来有一些政府高官也加入了进来——渲染成了中国经济中存在的巨大威胁与巨大的社会问题。其中一个尤为令人惊悚的说法是,中国的房价收入比高得惊人。有人说一线城市的房价收入比高达71倍;某政府高级官员也言之凿凿地说,【一线城市一般都在40年左右】。
        假如中国的房价收入比高到了这样的惊人程度,那确实应该想办法把房价水平降下来,民众的居住问题太严重,会导致社会不安定现象出现。
        可是事实上,房价收入比很高的城市并不多,就那么几个一线城市——即使说了一线城市一般都在40年左右】的这位高官,也承认【也有边缘一些的地方,五六年】。也就是说,并不是所有城市的房价收入比都很高。而且他们认定房价收入比高的计算方式与分析方法都有严重问题:
        说房价收入比高达71倍的,是用上海的每平米房价乘以100平方,然后除以个人平均工资。可是一个人用得着住100平方米房子吗?那要使用上海的豪华别墅总价除以个人平均收入,房价收入比不得高到天上去啊?所以这里有两个问题需要正确理解与分析:
        1、计算房价收入比不能只以一个人的收入作依据。因为每个家庭一般都有两个有收入。也就是说,这么一分析,71倍的房价收入比,立马就降低到了35倍,就比那位政府官员说的40年低了;
        2、中国是一个人均宜居土地面积偏小的国家,而且是一个发展中国家,因此不应该用发达国家与土地资源特别丰富的国家的人均住房面积作为中国目前的应有住房条件。也就是说,按照100平方米一套的住房标准来计算房价收入比,是不符合中国的土地环境要求与经济阶段要求的。
        1985年,日本已经是世界第二大经济体,人均GDP已经达到美国水平的63%——第二年也就是1986年,日本人均GDP就达到了美国水平的90%!据北京大学经济学院博士生导师萧国亮教授的演讲《目前中国人均住房面积仅27平,居然只是日本30年前的水平!》中披露的数据,他的人均居住面积仅仅为27平方米!
        今天的中国也是世界第二大经济体了,可是中国的人均GDP还只有8000多美元,比当年的日本以当时的美元计算的1万多美元的人均GDP还少30%,更不要说与今天的美国和日本比较,差距更大得很了。这样经济水平下的我们,有资格要求人均居住水平比那时候的日本更高吗?
        再看看今天的香港,人均居住面积16平方米,而他的2016年人均GDP为4万多美元,相当于大陆的近5倍。当然,这与香港的土地资源稀缺性更大有关。可是当人们拿中国与美国比较的时候,好像没有提这个原因,而只是说,政治制度的不同决定了人民生活状况的不一样。
        如果我们按照香港这样的水平,分析中国的一线城市每个家庭应有的住房面积,每套住房就以50平方米为宜。事实上香港的住房每套面积就是在40平方米左右。如果按50平米一套的住房计算一线城市的房价收入比,那就降低到10几倍了。比如  深圳平均工资8000多,人均一年十万,两人一年20万。五十平米住房大约260万,这么算房价收入比,就是十三倍。
        这样一来,一些人忽悠的几十倍的房价收入比就不存在了。当然,这样的房价收入比仍然偏高。可是:
        第一,这只是少数一线城市的房价收入比,不是整个中国大陆的房价收入比。
        我知道湖南省大多数城市,如果以50平米标准计算,每套住房只相当于户均年收入的4倍左右。明显低于政府某高官说的【五六年】的房价收入比。而且,湖南虽然属于内地,却还不是那位政府高官口中的【边缘一些的地方】。
        恰好今天在观察者网上看到有网友在评论中说,贵州省——应该说这才可以算是【边缘一些的地方】——的一些中小城市房价只有2700元一平方米,上网查了下,贵州还真有这样的房价!
        贵州省的平均工资水平,5万多一年。其中工资水平最低的,在“其他内资”部门就业者,平均工资3万9千多,户均收入将近8万。那么用较低的工资收入与较低的房价比较,房价收入比就只有三倍多!
      人们抨击中国的房价现象,就只说一线城市的房价现象,而不管内地与【边缘一些的地方】的房价现象,并且以发达世界中土地资源丰富的国家的居住环境来对比,从而指责中国的住房现象,是很缺乏客观与善意的表现。
        最后,不得不承认的是,一线城市的房价收入比,毕竟是偏高的。应该如何分析这个现象呢?
        一线城市的房价高,是因为这里集中了(从公平角度分析)过多的经济资源,从而吸引了人们的涌入,所导致的。也就是说,如果不考虑市场规律要求,这些城市的资源高集中度现象本身,就是不公平的现象。这些城市的居民享受了比别的城市更方便的生活条件,当然就应该付出比别的城市的居民更高的住房代价。这没什么不应该的。
        相反的,如果一线城市的居民享受着其他城市的居民所没有的资源丰富便利,却不需要付出特别的代价,对于其他城市的居民是不是不公平了?
        如果你不想付出这么高的住房代价,尽管离开这高房价城市,到低房价城市去居住。这本来也是高房价现象应该起到的市场作用之一——促进中心城市的资源向外转移。你把本来必须用于高房价城市的住房开支,投入到了低房价城市,对于低房价城市来说就是增加了资源流入。对于本来不够发达的地区的居民是一个资源支援,也是为社会公平做出贡献。
        另外,高房价也可以是城市产业转型与技术创新的动力。这也是一种好的市场现象。
      高房价环境下,低附加值行业的生存环境变差,会被迫离开而到房价低的地区去。于是会留下资源与空间给高附加值的行业。同时也会迫使要留在这里的企业努力进行科技进步基础上的生产力提升,通过提高效率来满足高房价环境的要求。从而继续保持一线城市生产力进步的领头羊地位。
        明白了房价只不过是市场现象,而且与其他的市场现象一样,并不存在特别的不公平。我们就应该明白,房价不应该是社会关注的焦点问题了:相对于每一个人,任何市场现象,都应该是去适应,而不是指责的。菜市场的白菜价格涨了,你要么买,要么不买或买少一点,指责白菜价格上涨,有用吗?应该做的是努力赚钱,不让物价上涨降低自己的生活水平才对。
        从社会管理角度来说,对于市场现象,需要的也是适应市场的要求,努力发展生产力,让资源充沛起来,降低其市场稀缺性。而部分中心城市的房价上涨,客观上也可以对资源在地区间的公平分配,起到促进作用。从资源相对充沛的城市流入资源相对贫乏的城市,资源的边际效应会因此得到提高,宏观经济的的财富效应会更明显。
        所以,我们不应该指责部分城市房价上涨的现象,更不应该把部分房价快速上涨的市场现象,夸张地渲染成为一般的社会现象,作为指责政府政策的理由。
        
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