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吕建凤的博客

批判批判者的批判者

 
 
 

日志

 
 
 
 

对《房地产和实体失衡的十个方面及五项应对措施》的批判  

2017-05-29 10:23:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        一、土地供应失衡:【城市太大了,我有意控制你几个点,土地不能再增加了,人也不能再增加了;反过来,中小城市,200万-300万人口级的城市,他们想发展,比较容易得到上级部门支持,指标拿到的时候,假如说平均一刀切,结果大城市人口集中多,流入多,结果土地拿的少。】
        大城市之所以房价会高,是因为人们都向往它。人们之所以向往它,是因为它的资源丰富,便于人们生活。它的资源之所以丰富,是因为它的生产力水平高。如果任凭这样的城市无限制扩大,结果必然导致资源进一步向它集中,会不断加大地区间的经济不平衡。
         一个国家要富强,就必须让各地区的经济都发展起来。因此不能只顾着大城市的发展需要,必须通过价格调节手段,让资源流向不发达地区。限制大城市的土地供应,同时用必要的特殊手段遏制房地产过度投机,迫使资源流向更加需要的地区,促进地区间的经济结构逐渐合理化。
        这样做的结果,不但有利于内地不发达地区的经济发展,也有利于促进大城市的产业升级:土地资源昂贵了,能够在这样城市发展的,就必须是附加值更高的产业。相反,如果无限制供应土地,就会让本来应该从土地资源严重稀缺的城市离开的产业继续留存,挤占高端产业需要的资源。
        很显然,对于大城市规模扩张的适当限制,一方面可以起到遏制房地产市场过度投机、防止经济风险爆发的作用;另一方面有助于促进大城市产业升级、同时促进大城市资源外溢、为内地不发达地区经济发展提供资源供应,充分利用边际效用原理,加快经济平稳发展。
        这样,大城市可以通过产业升级,继续成为国家经济发展的领头羊;同时通过把相对低端产业转移到不发达地区,实现经济发展的相对平衡,让内地农村的民众不需要远离家乡出外就业,既可以减少留守儿童现象,减轻经济发展的社会成本;又可以减少地区间人员流动规模,减轻经济中的交通成本。
        因此,关于土地供应失衡的批判,在逻辑上是说不通的。
        二、土地价格:【房地产之所以涨价,一个很重要的因素是和地价有关。拍卖制本身会推高地价。】
        这里违背了市场逻辑:如果人们没有购买房产的欲望,房产价格就不会上升;房产价格不上升的结果必然是房地产利润空间小;房地产利润空间小的情况下,谁会愿意出高价买地?那么土地价格如何上升?
        不管是用什么手段卖地,地价上升的原因都在于房地产的价格上涨,而不是倒过来。造成中国一部分城市房价疯涨的原因,在于人们的非理性财富欲望。
        人们生活需要的只是住房资源。而获得住房资源,并不一定需要购买住房,租房也一样可以。
         据社科院去年的一个调查,中国家庭住房自有率高达95.4%。远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%)。
        从这个调查数据看,可以肯定英美日三国很大比例的人们,解决住房资源问题依靠的是租房,而不是买房。如果中国人的住房文化适当向西方国家看齐一下,买房的人就会少一些,房价疯涨的现象自然就会缓解很多。很奇怪的是那些一直主张中国学西方国家的人们,这时候不说中国应该努力向西方国家看齐了。
        为什么中国人现在特别注重通过购买而不是租赁的方法,来获取住房资源呢?原因在于住房的财富效应。一部分城市的住房疯涨,产生了极大的财富诱惑,使得人们产生非理性财富欲望。因此千方百计要购买房屋,为的不是居住,而是实现财富梦想。
        这必须在经济持续增长的时代里才可能实现。西方国家早几十年就进入了经济低速增长时代,民众的收入长时期没有增加。于是房产涨价就没有了必须的基础。人们就不会有通过购买住房实现财富目的的梦想。
        美国国税局的统计数据显示,1988年美国纳税人平均收入为3.34万美元。2008年,扣除通胀因素后,这个数字为3.3万美元。同期,最富有的1%的人口收入则增长33%。
        美国人口普查局(US Census Bureau)表示,2014至2015年间,实际家庭中值收入增长了5.2%,至56516美元,这是自2007年以来的首次增长。这也是自1967年开始记录以来,经通胀调整后的家庭年收入增长首次超过5%。劳动力市场不断增强、工资水平提高、以及通胀持续受到抑制,推动了这一收入增长。
        但是2015年的增长仍使美国家庭年收入比衰退开始前一年的水平低1.6%。去年的家庭年收入仍然比1999年巅峰时期低2.4%。
        而中国目前的经济依然在以较快速度增长,人民收入依然在较快速增长。在不少的三四线城市,近二十年里房价的增长速度甚至低于工资增长速度。人们的购房能力总体上在增长。这是中国房价上涨的根本基础之一。另一个根本基础是中国的宜居土地面积偏小,宜居土地的相对稀缺,天然决定了中国房价在同等经济水平下相对较高。
        中国1类宜居土地只有国土面积的19%,而且其中55%还是耕地。另一个事实是中国人均耕地面积仅1.4亩,为世界平均水平的40%。
        这个客观环境决定了,经济水平提高的同时,不可再生的土地资源的稀缺度,就会相对于其它可以通过生产而增加,从而降低其稀缺度的资源,迅速提高。
        土地资源稀缺度的提高,必然地会导致住房成本的提高,于是住房价格的提高也就不可避免。
        所以,中国的总体房价继续上涨是市场的理性要求。但是部分城市的房价的疯涨,则属于市场的非理性表现。是人们非理性财富愿望支配下的非理性现象。房地产价格的上涨必然会导致土地价格的上涨。房地产价格的上涨是土地价格上涨的原因,而不是倒过来。
        所以,把土地价格与土地拍卖作为房地产价格上涨的原因,是错误的。
        三、失衡之三:房地产占用的社会资源:【一个城市的GDP如果有1000亿,这个城市搞房地产投资,最好在GDP的1/6以内,就是150亿。】
        这是根据既有的某个经济现象推算出来的计划平衡要求。我不知道这个平衡要求的事实与逻辑在哪里?
        或许政府应该用这个计划平衡要求指导经济发展,但是:
        第一,政府指导与市场实际是会有距离的,否则也就不需要政府指导了;
        第二,中国目前在市场没有、或者没有按照这个计划平衡要求走的情况下,经济增长仍然是世界最好的状况,说明这个计划平衡要求方向或许是对的,却未必是一定要严格实现的;
        第三,市场没有按照这个计划平衡要求走,问题显然不在有没有这个计划平衡要求,而在于市场规律决定了,不能实现这个计划平衡要求。现在不是在强调市场作用吗?
        所以片面的因为【房地产占用的社会资源】过大,而指责房地产经济导致经济结构失衡,是违背经济规律要求的观点。
        四、失衡之四:绑架金融:【房地产绑架了太多的金融资源,也可以说,脱实就虚,这么多金融资源没有进入实体经济,都在房地产。】
        这个观点是完全错误的。因为房地产就不应该被排除在实体经济之外。
        什么是实体经济?从百度搜来的解释是:【实体经济是指物质的、精神的产品和服务的生产、流通等经济活动。包括农业、工业、交通通信业、商业服务业、建筑业等物质生产和服务部门,也包括教育、文化、知识、信息、艺术、体育等精神产品的生产和服务部门。】
        房地产是为人类提供住房资源的经济部门,如果这也被排除在实体经济之外,不知道世界上还有什么是实体经济?马云说他的支付宝是实体经济的组成部分,好像没看见有人反驳。而且根据从百度搜来的这个解释,还真的没矛盾。支付宝尚且属于实体经济的组成部分,房地产如何能够被排除在实体经济之外的?
        而且,房地产的发展本身就是扩大市场对于其他实体产业有效需求的条件。如果没有房地产的快速发展,在近几年国际市场有效需求持续低迷的环境下,中国整个实体经济是不会有这么好的发展的。因此总体来说,较多的金融资源进入房地产领域,不但是市场规律现象,也是近几年中国整个实体经济发展的要求。
        从宏观经济管理角度说,资源的过大比重进入房地产,确实会有不好的一面。但这是市场规律要求下出现的现象。在经济增速不需要过快的环境下,适当控制房地产的经济风险没错,但是用计划平衡要求观点来分析原因,就会导致人为硬性对于市场的干涉。比如一些城市人为控制房价的手段,就是这种思维的结果。
        五、失衡之五:税收:【整个地方的收入是多少呢?一共是13万亿、14万亿,里面有接近8万亿,是和房地产有关的,如果地方政府离了房地产,是会断粮的,所以这也是太依赖房地产。】
        这个话的逻辑很有问题:上面已经分析过了,房地产涨价总体上是符合经济规律要求的;非理性的房地产涨价则是人们的非理性财富欲望导致的过度投机结果。
        在这样的情况下,政府不应该从房地产经济中收取必要的税收吗?是应该适当加大税收比率,以降低房地产行业的利润空间,才有利于逐步降低房地产在国民经济中的比重吧?
        要使政府不再【太依赖房地产】,就必须通过政府的税收调节,适度控制房地产行业的利润空间,同时,通过在税收增加基础上增加财政定向支出力度,扶助科技行业的发展,促进经济的结构升级。而不是指责目前在市场规律要求下产生的经济现象。
      六、失衡之六:销售租赁比例:【在美国和欧洲,所有的商业性房屋,50%左右销售,50%租赁。租赁有两类,一类是房产商自己开发的房产租赁,第二类是小业主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租赁,这就形成了50%的租赁市场。
        上面已经分析过·,中国目前阶段的房价上涨总体上是市场经济规律的要求。人们买房而不租房,主要是因为房产的财富属性明显;当然另外也有某些资源分配与住房产权绑定的原因。
        因此要解决房地产上涨的问题——我不明白为什么要解决这个问题——的办法就是让经济增长停下来,让老百姓的收入不再增加,房价涨到一定程度自然就没有了市场需求,房产的财富属性因此下降,买房的人就会越来越少;租房的人就会越来越多。
        至于教育资源与住房产权绑定,显然是在资源稀缺环境下产生的现象。要解决这个问题有两个办法:
        1、取消公立教育资源,让贫富人群同样接受私立教育;
        2、通过发展经济,让国家财政收入增加,从而加大公立教育资源的建设,降低公立教育资源的稀缺性。
        很显然应该实行第二个办法。但这就要求经济持续增长,而在一定经济时期内,房地产的快速增长就是整个经济发展的必要内容。因此用租售比例失衡来指责房地产经济现象是没有用的。
        七、失衡之七:房价收入比:【六七年家庭收入买套房是个合理的年限,我们现在实际情况,均价对均价,一线城市一般都在40年左右一般的二线城市,在20多年,当然也有边缘一些的地方,五六年
        中国的经济快速发展导致了大城市土地资源的稀缺性快速上升,在房产的财富属性特别明显的环境里,市场上对于房地产的投机过度,是导致部分房价收入比奇高的原因。但是也没有高到这么玄乎的程度:
        中国还是一个发展中国家,生产力水平还不够高,资源稀缺度当然也就会比较大。尤其中国这样一个人口最多,而宜居土地面积偏少的国度里,土地资源的稀缺性更加不言而喻。这时候我们不应该要求让普通民众拥有发达国家的住房水平。
        以香港为例,那里的每套住房面积都在40平米左右。如果以这个水平来衡量,内地大多数城市的房价收入比都没有达到五六年的程度。我知道湖南省大多数城市,如果以50平米标准计算,每套住房只相当于户均年收入的4倍左右。
        深圳平均工资8000多,人均一年十万,两人一年20万。五十平米住房大约260万,这么算就是十三年。
        当然这个价格还是太高了。但是一线城市享受到一般城市没有的丰富资源,如果不付出特殊的代价,对其他城市的居民是不是不公平?你想买便宜住房,离开一线城市啊?
        当然我这里不是鼓吹高房价现象绝对合理。房价便宜是伦理要求。只是不应该违背经济规律去指责经济现象,尤其不应该违背国情条件,批评经济现象。
        写了这么多,还剩下几点没有写。国家的问题与我这个小老百姓没多大关系,对于政府官员错误言论的批判也不是我的本职工作,不想再写了。有兴趣的人可以看看我的其他有关博客,会明白我本来还想说什么。
        
        
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