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吕建凤的博客

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说说常识:放开土地供应不能遏制房地产市场的过度投机  

2017-05-15 14:07:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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          面对房地产市场的过度投机现象,政府实行了一系列从需求端控制投机行为的措施,正在逐渐有所成效。可是一大帮遵循西方理论教条的知识分子们看不惯,说不应该用政府行为限制市场行为,对于中心城市的房地产过度投机现象,应该用增加土地供应、降低房产稀缺性的方式解决问题。
      从简单逻辑推理,这似乎是一个很好的建议:增加了土地供应,就增加了可建房的空间,面对市场需求增加,就可以用增加房屋建设来降低房产资源的稀缺性,就可以缩小房价上涨的空间。于是房地产市场的投机现象也就会减少了。
        可是这些人忘记、或者故意无视了一个事实:土地资源是不可再生的,它的边际稀缺性是随着其他可再生资源的不断随着生产力进步而下降的情况下,不断上升的。尤其是中心城市的土地资源,因为中心城市的其它资源特别丰富,导致人们特别愿意涌入,其稀缺性是特别明显的。
        在经济社会里,资源的稀缺性就是财富。在中心城市的土地资源稀缺性特别肯定的环境下,增加土地供应的结果,只会是让资本廉价获取土地资源,而不会让民众享受到廉价住房资源。李嘉诚曾经在上海复制香港模式,拿地十年不开发,什么也不做就赚到巨额利润,就是明显例证。
        人们要说了,增加土地供应的同时,可以强制开发商在规定时期内进行开发。这样就可以防止李嘉诚现象的蔓延了。
        这确实可以对开发商起到遏制作用,却没办法对资本的过度投机行为起到遏制作用。因为既然知道了中心城市的土地资源是特别的稀缺,资本对于稀缺资源的争夺就会必然地凶狠。市场上的房屋就必然会在很高的价格水平上被资本垄断。民众依然不能享受廉价住房资源。
        而更大的问题不在这里。更大的问题在于,中心城市之所以房价会高,是因为人们都向往它。人们之所以向往它,是因为它的资源丰富,便于人们生活。它的资源之所以丰富,是因为它的生产力水平高。如果任凭这样的城市无限制扩大,结果必然导致资源进一步向它集中,会不断加大地区间的经济不平衡。
        就是这些主张对中心城市放开土地供应的人们,在另外的场合里,大力抨击中西部地区农村的留守儿童现象。留守儿童现象怎样产生的?就是因为中西部经济不发达,迫使人们到中心城市去就业而产生的。如果任凭社会资源不断向中心城市聚集,这样的现象就会继续持续。
        一个国家要富强,就必须让各地区的经济都发展起来。因此不能只顾着中心城市的发展需要,必须通过价格调节手段,让资源流向不发达地区。限制中心城市的土地供应,同时用必要的特殊手段遏制房地产过度投机,迫使资源流向更加需要的地区,促进地区间的经济结构逐渐合理化。
        这样做的结果,不但有利于内地不发达地区的经济发展,也有利于促进中心城市的产业升级:土地资源昂贵了,能够在这样城市发展的,就必须是附加值更高的产业。相反,如果无限制供应土地,就会让本来应该从土地资源严重稀缺的城市离开的产业继续留存,挤占高端产业需要的资源。
        很显然,对于中心城市规模扩张的适当限制,一方面可以起到遏制房地产市场过度投机、防止经济风险爆发的作用;另一方面有助于促进中心城市产业升级、同时促进中心城市资源外溢、为内地不发达地区经济发展提供资源供应,充分利用边际效用原理,加快经济平稳发展。
        这样,中心城市可以通过产业升级,继续成为国家经济发展的领头羊;同时通过把相对低端产业转移到不发达地区,实现经济发展的相对平衡,让内地农村的民众不需要远离家乡出外就业,既可以减少留守儿童现象,减轻经济发展的社会成本;又可以减少地区间人员流动规模,减轻经济中的交通成本。
        这些人可能还要说,我们这里不讨论国家经济的地区间发展问题,只讨论如何正确地遏制房价过度上涨的问题。
        房价过度上涨的原因不在于住房供应多少,而在于人们的非理性财富欲望。
       人们生活需要的只是住房资源。而获得住房资源,并不一定需要购买住房,租房也一样可以。
         据社科院去年的一个调查,中国家庭住房自有率高达95.4%。远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%)。
        从这个调查数据看,可以肯定英美日三国很大比例的人们,解决住房资源问题依靠的是租房,而不是买房。如果中国人的住房文化适当向西方国家看齐一下,买房的人就会少一些,房价疯涨的现象自然就会缓解很多。很奇怪的是那些一直主张中国学西方国家的人们,这时候不说中国应该努力向西方国家看齐了。
        为什么中国人现在特别注重通过购买而不是租赁的方法,来获取住房资源呢?原因在于住房的财富效应。一部分城市的住房疯涨,产生了极大的财富诱惑,使得人们产生非理性财富欲望。因此千方百计要购买房屋,为的不是居住,而是实现财富梦想。
        这必须在经济持续增长的时代里才可能实现。西方国家早几十年就进入了经济低速增长时代,民众的收入长时期没有增加。于是房产涨价就没有了必须的基础。人们就不会有通过购买住房实现财富目的的梦想。
        美国国税局的统计数据显示,1988年美国纳税人平均收入为3.34万美元。2008年,扣除通胀因素后,这个数字为3.3万美元。同期,最富有的1%的人口收入则增长33%。
        美国人口普查局(US Census Bureau)表示,2014至2015年间,实际家庭中值收入增长了5.2%,至56516美元,这是自2007年以来的首次增长。这也是自1967年开始记录以来,经通胀调整后的家庭年收入增长首次超过5%。劳动力市场不断增强、工资水平提高、以及通胀持续受到抑制,推动了这一收入增长。
        但是2015年的增长仍使美国家庭年收入比衰退开始前一年的水平低1.6%。去年的家庭年收入仍然比1999年巅峰时期低2.4%。
        而中国目前的经济依然在以较快速度增长,人民收入依然在较快速增长。在不少的三四线城市,近二十年里房价的增长速度甚至低于工资增长速度。人们的购房能力总体上在增长。这是中国房价上涨的根本基础之一。另一个根本基础是中国的宜居土地面积偏小,宜居土地的相对稀缺,天然决定了中国房价在同等经济水平下相对较高。
        中国1类宜居土地只有国土面积的19%,而且其中55%还是耕地。另一个事实是中国人均耕地面积仅1.4亩,为世界平均水平的40%。
        这个客观环境决定了,经济水平提高的同时,不可再生的土地资源的稀缺度,就会相对于其它可以通过生产而增加,从而降低其稀缺度的资源,迅速提高。
        土地资源稀缺度的提高,必然地会导致住房成本的提高,于是住房价格的提高也就不可避免。
        所以,中国的总体房价继续上涨是市场的理性要求。但是部分城市的房价的疯涨,则属于市场的非理性表现。是人们非理性财富愿望支配下的非理性现象。
        对于非理性的行为,当然只能用非正常的手段才能够加以遏制。因此,人们不应该因为政府的行为与西方经济理论的教条不一致就加以指责,而应该从实际效果如何来确定政府行为的是否合理。
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