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吕建凤的博客

 
 
 

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马光远关于中国目前房地产政策的建议是错误的  

2017-03-17 10:06:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        马光远在他的《如何解读最近惊人的房价表现及趋势》中,就如何控制一些热点城市的房价上涨问题,提出如下建议:
        【第一,一定要尽快放弃错误的“去库存”政策,“库存”不是中国房地产的真问题,中国房地产的真问题是资源错配,是热点城市的上涨预期难以逆转,而不是三四线的库存,在政策层面必须改弦更张;
  第二,政策一定要统一,中央经济工作会议的调子,一定要在政府工作报告中同样体现;
  第三,一定要认真对待目前的非理性的看涨预期,一定不能被统计局不靠谱的数据迷惑,在政策上动摇;
  第四,对于热点城市,一定要督促土地供应计划,增加住房用地,计划要有约束力,不能搞饥饿营销;
  第五,一定要抓紧搞一次中国住房状况普查,搞清楚中国,每个城市究竟有多少房子,避免恐慌性的抢购。】
        在我看来,他的这几条建议全部是错误的:
        第一、目前三四线城市的房产库存比率严重过大,房价并不高。而且当地的购买力也并不小。只不过因为对于房价的预期偏冷,人们的买房积极性没有调动起来。
        因此,对于这些城市来说,房产“去库存”的政策确实应该加大力度。不能因为少数的热点城市房价过高、体现了市场供给不足,就要求对更大量的低房价城市停止房产“去库存”政策。
        马光远的建议出发点,是遏制房价。这个出发点是错误的。因为在实际供求关系基础上的形成的价格是合理的,不应该人为地控制。但是过度投机的行为就可能给经济造成系统性风险。所以,政府调控房地产市场的目的,不应该是以房产价格控制为目的,而只应该打压住房市场的过度投机。
        一线城市的房价过高是市场过度投机的结果;三四线房产库存现象严重,实质上也是市场过度投机的结果。
        所以政府对住房市场调控的政策,对于一线城市应该以防止投机需求增加为目的;而在三四线城市,则应该以鼓励民众购买住房,同时控制房地产盲目扩张为手段。也就是说,压投机性需求,与房产“去库存”,都是必要的政策。
        第二、控制房价过快上涨,与房产“去库存”两手一起抓,一直就是近年来中央的一贯思路,并没有改变。至于马光远说的【“两会”发布的政府工作报告,调子突然极为温和,既没有提“房子是用来住的,不是用来炒的”,更没有提遏制热点城市房价过快上涨】,我认为是对与过去思路的正确表述。
        “房子是用来住的”,是从社会再生产要求出发,符合伦理要求的观点;但是,在经济社会里,市场规律决定了,没有任何一项有效资源,是不应该被“用来炒”的。
        要求人们不要炒房产,虽然是符合伦理要求的,却是违背市场规律的。动机是很好的,目的却不可能实现。因为你不允许人们把房价炒高,就会让人们把房价压低。
        投机是经济活动的本质特征,不允许投机,就不会有经济的发展。不允许炒房产,就会压制房地产经济的发展,所以政府不应该继续用“房子是用来住的,不是用来炒的”思想,作为指导房地产市场的方针。而只能通过用不同手段对不同环境下的市场进行调控,防止过度投机。只要投机不过度,房价该涨就让它涨、该跌就让它跌。
        第三、政府从来也没有不【认真对待】【非理性的看涨预期】,近来一些城市陆续加大了对于房地产市场需求增长的控制措施,就是充分证明。倒是马光远先生,不能只看到一些城市房价非理性上涨的一面,不认真对待更多的三四线城市的房产严重积压的现象。
        统计局的数据似乎不是【不靠谱】,我没有认真分析过,但是从一些城市采取的正确措施来看,政府有关部门没有被错误数据所【迷惑】,是有事实证明着的。倒是马光远先生,只说一线城市房价上涨的现象,不说更多的三四线城市房产库存严重的现象,似乎更像是要用【不靠谱】的数据【迷惑】人们。
        第四,一线城市的房价高,除去非理性过度投机因素以外,没什么不应该。因此,不需要特别用增加土地供应量的手段来打压房价。
        中心城市的房价偏高,固然会提高这些城市的居民生活成本,但同时可以起到阻碍更多人进入这些城市,从而缓解竞争烈度继续增加的趋势。
        当然更重要的是,它会促进中心城市的资源外溢,有利于其他城市的经济,可以比较快速地追赶经济发达城市,从而促进地区间的经济结构平衡,与资源分配公平的进程。
        从伦理角度分析,人们之所以会努力挤进一线城市,是因为一线城市的资源更丰富,生活工作更便利。如果在一线城市享受了更好的资源环境的人付出的代价,与在三四线不能享受这么好的资源环境的人一样,是不是不公平啊?房价就是对这种不公平现象的一种调节。
        从市场规律分析,如果一线城市房价不高到一定程度,就继续对外来人口产生吸引力,会加剧一线城市与其他地区人才与资源分布不平衡的程度,不利于地区经济结构的平衡与优化。因此,看到一线城市房价上涨,就只想着增加土地供应量以控制房价,很明显在伦理与规律两方面都是错误的。
        第五,恐慌性抢购是市场过度投机导致的现象。要避免这样现象的出现,还得依靠对于过度投机行为的遏制。
        至于具体的手段,目前各地市政府采取的措施,比如严格限制购房对象和条件、大幅度提高首付款比例等等,应该说都是可行的。至于短期内效果还不够理想,这是市场规律决定的现象。可以预计的是,随着政府已经采取的各项措施的逐渐见效,中国的房地产市场会逐渐恢复平稳。
        马光远之所以会提出这些错误的建议,其实与其他犯同样错误的人一样,是只看到一线城市的房地产形势,也只从一线城市居民的利益要求出发看问题——原因应该与他们也都住在这些城市有关,对房地产形势的观察与分析都是片面的,另外也与他们对市场与经济规律的认识不正确有关。当然,其结论与建议,也就只能是错误的了。
        为便于理解我的观点,现将去年的一篇旧文附后:
                                房地产调控的目的应该是遏制过度投机而不是房价上涨
       为什么说房地产调控的目的应该是遏制过度投机,而不应该是为了遏制房价上涨?
        因为如果撇开政治目的,高房价不应该是社会关注的焦点问题。高房价与其他任何资源价格状况一样,都是市场现象。人们应该做的,是努力适应包括高房价现象在内的市场要求,而不是把关注点集中在一个市场现象上。因为这是不理性的态度。而不理性的态度,会导致错误的行为。
        首先说说高房价是一个市场现象:房价的上涨,与其他任何资源价格的上涨一样,是市场需求导致的。有人为高房价投入资源,就有人因为高房价获得资源。现在几乎所有抨击高房价问题的人都在说,房价上涨是货币现象。他们就不想想,同样货币环境下,为什么有的城市房价疯涨,有的城市房价却长期低迷?答案只有一个:不同城市的市场环境不一样。所以房价问题就是一个市场问题。
        按照市场问题就应该由市场自行解决的逻辑,高房价问题作为市场问题,当然应该由市场解决。而且至少在中国,目前这个问题还真的可以通过市场行为得到解决:高房价现象只体现在部分中心城市。之所以这些城市房价会高,是因为这些城市集中了大量资源,导致人们都向往,从而要挤进去。因为要进去的人多,所以住房资源的稀缺性就大,房价就高。
        如果任凭这些城市的房价上涨,当然就会提高这些城市居民的生活成本与经济成本。按照市场规律,就会导致人才、资本等等资源的流出。
        如果整个中国都房价过高,这些资源就只好流出国外去,中国经济就危险了。
        可是不存偏见的人都知道,中国只有部分城市的房价偏高。很多城市的房价因为市场有效需求不足,还处于偏低状态。因此完全不需要担心因为房价偏高,会导致中国经济危机的问题。
        相反的,中心城市的房价偏高,固然会提高这些城市的居民生活成本,但同时可以起到阻碍更多人进入这些城市,从而缓解竞争烈度继续增加的趋势。当然更重要的是,它会促进中心城市的资源外溢,有利于其他城市的经济,可以比较快速地追赶经济发达城市,从而促进地区间的经济结构平衡,与资源分配公平的进程。
        那么,中心城市的房价过高,会不会导致高端产业从中国流出境外呢?我们知道,如果高端产业因此流出境外,必然会导致中国经济升级的困难。
        事实上,国际上的高端产业转移,从来就不是因为房价过高所导致。今天中国的北上广深,房价已经过高,并没有阻止他们继续成为国际高端产业的接受城市。而且高端产业的移出国的房价,并不见得比中国的北京、上海、深圳高。
        因为产业转移的要求是利润空间大。利润空间的形成条件,固然有住房成本因素在内,但是更重要的是效率环境。尤其是高端产业,对于效率环境的要求,远大于对一般成本因素的要求。一些人不懂市场与经济规律,为了批判政府,完全不顾逻辑与事实,抓住一个负面现象进行任意放大,与无限推理,如果不是出于无知,就只能是因为特殊利益要求的行为了。
        从经济逻辑分析,证明房价不是应该被关注的焦点了。那么从伦理道德角度出发的公平要求分析,部分城市的房价过高是不是应该被批判的呢?也不是!
        中心城市的房价过高,是因为集中了(从公平角度分析)过多的经济资源,吸引人们集中所导致的。也就是说,如果不考虑市场规律要求,这些城市的资源高集中度现象本身,就是不公平的现象。中心城市的居民,享受了比别的城市更方便的生活条件,当然就应该付出比别的城市的居民更高的住房代价。这没什么不公平的。
        如果你不想付出这么高的住房代价,尽管离开这高房价城市,到低房价城市去居住。这本来也是高房价现象应该起到的市场作用之一——促进资源向外转移。你把本来必须用于高房价城市的住房开支,投入到了低房价城市,对于低房价城市来说就是增加了资源流入。对于本来不够发达的地区的居民是一个资源支援,也是为社会公平做出贡献。
        而且,相对于其他任何资源都可以通过提高生产力而增加供应、降低其稀缺度而言,作为房地产所必须依附于其上的土地资源,目前是看不到其稀缺度降低的前景的,相反随着人口的增长,与人类对于生活舒适度的要求越来越高,只会越来越稀缺。因此住房价格的上升,在可以预见的时期内,从经济逻辑与伦理道德两方面分析,都属于合理的现象。
        明白了房价只不过是市场现象,而且与其他的市场现象一样,并不存在特别的不公平。我们就应该明白,房价不应该是社会关注的焦点问题:相对于每一个人,任何市场现象,都应该是去适应,而不是指责的。菜市场的白菜价格涨了,你要么买,要么不买、或买少一点,指责白菜价格上涨,有用吗?应该做的是努力赚钱,不让物价上涨降低自己的生活水平才对。
        从社会管理角度来说,对于市场现象,需要的也是适应市场的要求,努力发展生产力,让资源充沛起来,降低其市场稀缺性。而部分中心城市的房价上涨,客观上也可以对资源在地区间的公平分配,起到促进作用。从资源相对充沛的城市流入资源相对贫乏的城市,资源的边际效应会因此得到提高,宏观经济的的财富效应会更明显。
         所以,我们不应该指责部分城市房价上涨的现象,更不应该用部分房价上涨的市场现象,作为指责政府政策的理由。当然也不应该因此指责中国的货币现象。无论从经济逻辑还是伦理道德方面,都是如此。应该做的是分析这个现象下如何可以提高社会生产力,或者人们应该如何在这样环境下赚钱。
        但是房地产市场的过度投机是必须遏止的。因为市场就是一个导致财富向少数人集中的场所。投机度越高的市场,财富集中到少数人手中的速度越快,社会贫富分化的速度也会越快。当社会贫富分化的速度过快的时候,经济就会出问题。不光房地产市场是这样,包括股票市场、农产品市场、大宗资源市场等等在内的任何市场都这样。
        因为一个市场投机度太高,能够适应投机规律要求的人就会极少。大多数投机者财富损失的程度就会极大。当社会上遭受严重财富损失的人过多的时候,经济秩序就会遭到破坏。比如几年前房价下跌幅度过大的时候,一些买了房的人要求开发商退款的事件在多地发生,造成局部经济秩序的混乱现象。就是因为之前房价被投机者拉得太高,导致的后果。
        因为投机过度导致的房价快速上升是不可持续的。因此必然会有一个阶段性的回落过程。如果政府任凭投机过度坐视不管,几年前发生过的现象就可能会更加严重、更加大规模地重现。顺带说说,上世纪三十年代的大萧条,与八年前的金融危机爆发,都是美国市场投机过度导致的结果。
        部分人因房地产市场投机损失财富不是大问题——市场就是一个让大多数人损失财富、少数人垄断财富的场所。造成经济秩序混乱,从而导致部分法治现象与法制观念的倒退,才是对于整个经济社会的严重问题。
        当然,遏制了房地产的过度投机,必然会导致已经过度上涨的房价阶段性回落。而通过打压市场的房价上涨预期,也会导致房地产市场过度投机的行为收敛。因此调控者必须注意什么是手段,什么是目的。不要把目的与手段颠倒了。
       只要房地产市场的过度投机行为得到了遏制,房价的高低就不应该是调控的对象。相反,如果房地产市场投机过度的结果,是房价严重下跌,调控者依然应该遏制市场的过度投机,让房价能够相对稳住。我认为政府目前对不同城市推出不同调控政策,手段是正确的。
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