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吕建凤的博客

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说说常识:中国的住房价格相对较高,是合理的经济现象  

2017-12-20 10:12:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        说中国的住房价格相对较高是合理的经济现象,首先不是说我希望它高,因为我还想买一套住房。起码在我买下我想买的住房之前,我是希望它跌价的;
        其次,我也不是说住房价格高是应该的。因为从伦理要求说,资源越没有价值,人类的自由越大,作为人类最需要的资源之一的住房,当然也是一样。我不会像一些人一样,只为了自己或者自己所代表的特殊群体的利益,就说一些违背伦理要求的话。
         说中国的住房价格相对较高是合理的经济现象,是从对经济规律的分析得出的结论:
          一、中国古代农业社会的传统环境下形成了中国人民特有的住房文化。
        古代中国的农业经济发达,导致了中华民族是一个习惯于长期在一地居住的民族。长期在一地居住,拥有自己的房屋就是必需的条件。因此中国人对于拥有自己的房屋有着特别的情结。
        这与西方人惯于搬迁移徙的住房文化,因此不太主张对于房屋的拥有,大不相同。所以在世界上中国人的住房自有率特别高。
        据社科院2015年的一个调查,中国家庭住房自有率高达95.4%。远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%)。
        因为每个人都想要在所居住的地方拥有自己的住房,所以在众望所归的城市里,相对于需求量,住房的资源稀缺度就会很高,于是价格也会很高。
        如果能够改变中国人的这种传统住房文化,人们对于自有住房的要求降低一些,购买住房的有效需求就会降低很多,住房的市场稀缺度就会减少,住房价格的上涨也就会缓慢很多。
        二、中国的宜居土地面积偏小,宜居土地的相对稀缺,天然决定了中国房价在同等经济水平下相对较高。
        中国1类宜居土地只有国土面积的19%,而且其中55%还是耕地。另一个事实是中国人均耕地面积仅1.4亩,为世界平均水平的40%。
        这个客观环境决定了,经济水平提高的同时,不可再生的土地资源的稀缺度,就会相对于其它可以通过生产而增加,从而降低其稀缺度的资源,迅速提高。
        在今天的生产力水平下,住房是必须在土地上建筑的。土地资源稀缺度的提高,必然地会导致住房成本的提高,于是住房价格的提高也就不可避免。
        三、也是最关键的原因,中国经济这几十年的快速发展,造成了财富奇迹,导致投资房产积极性空前高涨。
        这几十年的经济快速发展,伴随的是民众收入水平的大幅度提高。于是民众的投资能力也迅速提高。而一些城市的房产价格上涨导致的财富奇迹,必然地刺激着人们的住房投资欲望。
        同样是宜居土地面积偏小,有着与中华民族相近的住房文化,并且经济曾经连续快速发展的日本,也曾出现过房价暴涨的过程。
        因为在经济快速增长过程中,土地的价值提升会特别快速。 假设:原来一亩地产出作物100斤,单价为每斤1元,则每亩地的经济产出为100元。此时每亩地价为1000元。那么地价收入比为10。
        当生产力进步以后,一亩地产出作物1000斤,这时如果单价也跌到0.1元,则每亩地经济产出依然为100元。按照地价收入比10计算,那么每亩地价也依然会是1000元。
        但是在经济社会里的财富关系要求下,这时候单价不会降到0.1元,而很可能只降到0.5元,于是,每亩地地经济产出达到500元。那么按照地价收入比为10计算,地价就该上升到5000元。
        中国这几十年的生产力进步特别快速,每单位面积土地上的经济产出增长也特别快速,当然地价的快速上升就是经济与市场规律决定下不可避免的现象。
         而住房又必须建在土地上,随着土地价值的快速提升,房价的快速上涨当然就无可避免。
        上面分析的三个原因中,除了第一个原因以外,剩下的原因就是世界共同的了。而且第一个原因又会随着社会环境的变化而逐渐改变。比如现在一线城市很多年轻人就宁愿租房住了。他们在一个地方常住的习惯也在渐渐改变。因此我们预测住房价格趋势的时候,更需要关注的因素是后面两个。尤其是第三个,经济增长的趋势。
        理由很简单:世界上除了土地资源以外,其他资源的稀缺性都会随着生产力水平的提高,而不断降低。只有土地资源目前没有这个前景。于是相对于其他资源的斜度的降低,土地资源的稀缺度就会相对上升。因此只要生产力进步还有空间,经济还有增长的前景,土地的稀缺度就会继续增加。自然,在土地上的房产的价格,就还有上涨的空间。
        当然那些房产价格已经上涨过快的城市,应该会有阶段性的回落。但是只要经济增长还有空间,房产市场的崩盘就不会出现。
        有人会用中国股市的崩盘,来预测中国房产市场。他们不明白,中国股市是亿万人的投机场所,散户行为比重过多,导致了机构恶意操作的空间很大,才是中国股市在经济持续增长的期间发生崩盘现象的原因。
        中国的房地产市场,尤其是已经被炒高了的房地产市场,是有钱人的投机市场。不是一般小散户能够参与的。因此机构不可能有很大的恶意操纵空间。阶段性甚至周期性的房价波动可以出现,机构把住房都垄断起来,炒高以后再卖给别人的可能性不存在。因为够资格参与的人不多。
        所以,目前中国的房地产市场存在一些投资风险,也就是购买者有可能遭受损失,乃至于破产,但是整个房地产市场不可能崩盘。除非中国经济突然出现严重衰退,而这在目前是看不到征兆的。
        现在很多经济理论人士都把中国的房价上涨的原因,归结为信贷与货币规模扩大。这与历来指责中国货币超发是一个逻辑。然而这个逻辑是错误的。
        首先,货币超发应该指的是央行印钞票。欧美日等国家的央行,连续多年实行了货币量化宽松政策,用央行直接购买市场资产的手段投放货币,确实是印钞行为。
        中国央行近年来并没有这么做,只是在利率与存款准备金率两方面作了一些松动。利率是货币的价格,降低价格不等于增加货币,就更不是印刷货币;降低存款准备金率,确实是向市场投放货币的行为,却只是将原来就属于商业银行,过去为了控制通胀而冻结了的货币,返回给了商业银行,并不是印钞票。
        所以,如果世界上确有货币超发现象,那也只能是在欧美日等国发生了。中国没有发生这样的现象。因为在这个过程中的中国央行,就没有印钞票。
        其次,货币超发应该指的是央行印发的钞票超过了经济发展的需要。可是我们看到的事实是,当通胀高涨时期,伴随的是央行的货币紧缩政策;在央行放松货币政策时期,尤其是欧美日等过连续用央行直接购买市场资产的手段,向市场投放直接印刷的钞票的时候,伴随的是经济中的严重通货紧缩。
        这说明央行放松货币政策的时候,正是市场上货币不足的时候。而所谓货币过量的现象,则是由于市场货币运行速度加快所导致,与央行印钞没关系。
        也就是说,从来就不存在货币超发现象。所谓的货币超发就是一个虚假概念。
        现在回过头来说房价与信贷的关系。信贷是借贷双方的市场交易行为。如果没有信贷需求,银行是放不出贷款的。
        欧美日等国央行连续印钞多年,仍然没有能够导致市场信贷规模的必要增长,说明了市场需求才是信贷增长的决定方。         那么房贷的增长,只能是买房人的信贷需求增长所导致。知道了这个事实与逻辑,当然就应该明白了,房贷增长是因为市场对房产的需求增长。因此,房价的上涨原因,不在于信贷的增长,而在于市场对房产的需求增长。
        所以,同样的信贷政策与货币环境下,不同的城市之间,房价的表现就会因为当地市场对于房产的需求不一样,而大不相同。
        这与在不同的国家之间,相同或者相似的货币政策环境下,因为各国市场对于商品的需求不同,会产生不同的信贷与经济现象一样。欧美日央行大规模印钞也刺激不起信贷的增加与通胀的上升;中国央行只是放宽了对于既有货币的管理,就实现了必要的经济增长,与被认为是“过多了”的信贷增长。
        明白了房价上涨的原因在于市场需求的增长,就应该明白,控制房价上涨,只能采取抑制需求的手段,而不是简单地控制货币与信贷。不应该盲目指责政府与央行的经济与信贷政策。尤其是中国的现行经济与信贷政策的结果,是其他国家想要而达不到的目标的情况下,盲目遵从西方经济理论的教条,对政府妄加指责,其实是很愚蠢的表现。
        这些人始终没有或者故意不承认这样一个逻辑:通货膨胀与通货紧缩确实都是货币现象,但不是市场上的货币与商品的数量比较,而是流通环节中被用于追逐商品的货币与商品之间的关系,
        市场上货币再多,如果不被人们用于在流通环节购买商品,通胀也不会发生;市场上货币不多,如果在流通环节中通过加速运行,实现了追逐商品的货币数量增加,也会导致通货膨胀。
        而信贷不过是市场有关方面的交易行为。并不是银行一方想要增加就可以,需要的是市场对于商品需求增加,导致人们的信贷需求增加,才可以实现。记住了,需求,才是经济与信贷增长的原因。房价上涨的原因不在于信贷与货币,而在于人们对房产的需求增加。把房价上涨的原因归罪于银行系统或者政府政策错误,是愚蠢的表现。
        从经济发展规律来看,房价上涨尤其是中心城市的房价上涨,也不是只有不好的一面。它对于经济的发展也存在一些积极的作用:
         一、中心城市房价上涨,对于不同城市之间居民的不公平环境能起到一定的调节作用。
        为什么有的城市房价疯涨,有的城市房价却长期低迷?原因很简单,有的城市资源充沛程度高,人们的生活环境便利程度大,于是人们都涌入这样的城市,于是对于住房的需求特别大,房价自然就上涨;而其他更多的城市不具备这样城市的资源充沛程度,人们的生活环境便利度较小,愿意进入这样城市的人较少,房价就涨不起来。
        显然,居住在资源充沛,因而生活便利度大的城市的居民,与居住在资源相对贫乏,因而生活便利度较小的城市的居民之间,在享受资源的权利方面存在不公平的差距。而住房成本的不同,也就是在中心城市居住的居民,必须为享受住房资源付出较大的代价,就在一定程度对这个不公平的差距起到一定的平衡作用。
        二、中心城市的房价上涨,有利于促进社会资源在不同地区的平衡分配。
        中心城市的房价上涨,当然会提高这些城市的居民生活成本,也就可以起到阻碍更多人进入这些城市,从而缓解竞争烈度继续增加的趋势。
        而更重要的是,它会促进中心城市的资源外溢,有利于其他城市的经济,可以比较快速地追赶经济发达城市,从而促进地区间的经济结构平衡,与资源分配公平的进程。
        人们把本来必须用于高房价城市的住房开支,投入到了低房价城市,对于低房价城市来说就是增加了资源流入。对于本来不够发达的地区的居民是一个资源支援,也是为社会公平做出贡献。
        部分中心城市的房价上涨,客观上也可以各种经济资源在地区间的公平分配,起到促进作用。住房成本上升,劳动力成本必然上升,会促使部分劳动力密集的经济行业与企业从资源相对充沛的城市流入资源相对贫乏的城市,资源的边际效应会因此得到提高,宏观经济的的财富效应会更明显。
        三、中心城市的房价上涨,有利于促进企业的产业升级,与宏观经济结构的优化。
        住房成本的上升会导致劳动力成本的上升,会迫使企业加大科技进步,实行产业升级的力度,力图通过提高生产与经济活动效率,以抵消劳动力成本上升的消极作用,以保持与提升市场竞争力。这对于提高所在城市的经济质量、促进中国经济的产业链向世界顶级伸展,极为有利。
        而一些承受不了这样成本环境要求的行业与企业,就会从高房价城市转移到低房价地区,从而带动与促进这些城市的经济发展,起到优化宏观经济结构的作用。目前越来越多的农民工可以留在本地区实现城市就业,就是这中区域经济结构优化的表现。
        四·、房价上涨,当然更不可避免的包括中心城市的房价上涨,会使国家财政收入得到增加。
        尽管这一点恰恰是众多指责房价上涨的公知们所极力诟病的,却在事实上也是一个积极的经济现象。
        市场是由政府、企业、居民三方的交易行为组成的。在这三方中,企业与居民都是可以在不同的市场间转移的——尤其是企业,有着最大的市场转移自由能力与动机。因此,企业与居民对于既定市场的是否稳定,从利益要求出发是没有特别的维护动机的。唯有政府这一方,是离不开既定市场的。因此,维护既定市场的稳定,就与他的根本利益要求是完全一致的。
        政府要维护既定市场的稳定,必须有尽可能的资源可以运用。财政收入就是它维护市场稳定所需资源的来源。房价上涨会导致财政收入增加,当然对于增加政府维持市场稳定所必需的资源是有利的,从而对于维护市场稳定是一个有利的因素。
        至于市场的稳定是经济发展的必需条件,就不需要在这里多说什么了。        
        人们应该明白的是,没有任何具体事物与现象,是只有好或者坏的一面。作为理性思考者,尤其是作为具有较大话语权的公共知识分子们,不要只从特定的利益群体角度出发,对事实做出片面的解读,忽悠民众与社会。这会给社会进步带来消极影响的。普通民众也应该对这样的忽悠保持警惕。
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