注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

吕建凤的博客

批判批判者的批判者

 
 
 

日志

 
 
 
 

房价过度上涨的原因在于人们的非理性财富欲望  

2016-09-21 09:41:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
        面对一些城市的房价过度上涨,几乎所有财经评论人都只把批判矛头对准政府,没有一个是对准非理性房产投资人的。
         今天又看见一个叫沈晓杰的,在FT中文网发表文章《谁打开了本轮中国房价疯涨的“潘多拉盒”?》,说【投机性炒房是中国大中城市房价在高位继续暴涨的根本原因。但打开这个“潘多拉盒”的恰恰是当今房地产调控的去库存新政。】
       这个批评直接违背了逻辑:去库存是为了通过鼓励民众买房,减轻市场上的房屋过剩现象,当然应该以房价上涨的财富效应,作为引导民众的手段。这本来是对于市场房产过剩、当然也就是房价过低的城市的政策,当然不会起到让因为市场房产稀缺的城市的房价下跌的作用。
        如果说因为去库存导致了把本来就因为市场房产过剩的城市的房价下跌,那就是政策实行错了。可是把对市场房产过剩的城市实行房产去库存政策,与因为一些城市的因为市场房产稀缺而价格疯涨进行因果联系,说去库存导致了这些城市的房价疯涨,这逻辑,与因为蚊子咬了谁的屁股,导致了一些城市房价的疯涨,是不是一样的荒唐?
        当然,这些人为了自圆其说,会说是因为政府要去库存,所以实行了货币宽松政策,导致市场货币过多,推动了(一部分)城市的房价疯涨。所以还是因为去库存导致了房价疯涨。
        这些人这时候不认市场了。房价当然是因为有人要买,才会上涨。同样的货币环境下,为什么只是房价疯涨,不是所有的物价疯涨?为什么只是一部分城市的房价疯涨,而不是所有城市的房价疯涨?当然是因为市场需求,而不是货币决定的。
        再把眼界放宽一点,欧美日各国早就在实行货币量化宽松政策了,记住,他们的量化宽松还不是我们国家央行的一般意义上的货币宽松:我国央行的货币宽松,只是降准降息,是对既有货币的管理放宽了;他们的量化宽松可是央行直接购买市场资产,向市场投放货币,等于直接的印钞行为。
        为什么直接的印钞行为不能刺激起物价房价,而中国的(一部分)城市的房价却会疯涨?因为市场需求,更准确的说是因为市场的有效需求状况不一样。欧美日各国没有不准老百姓买房,相反,他们的政府希望老百姓积极买房,可是老百姓不买;中国政府没有要求老百姓买那些房价正在疯涨的城市的房屋,相反在努力限制这些城市的购房需求,可是老百姓就是千方百计要买。
        货币上面也是一样:欧美日各国没有不允许老百姓向银行贷款,也没有限制银行向老百姓放款。相反,他们希望老百姓积极向银行贷款,也希望银行积极向老百姓放款。可是他们国家的老百姓就是不向银行贷款,银行就是不向老百姓放款——原因这里不分析了。所以欧美日各国央行的印钞行动没能实现他们希望出现的通货膨胀上升目的。
        而中国央行并没有直接印钞,只是适当放宽了货币管理,就导致了民众积极贷款、银行大量放款、CPI持续保持正值等等欧美日各国想要而做不到的现象。批判中国的人们不从这个角度看问题,只看到一部分城市房价的疯涨。这其实正是欧美日各国想要而得不到的环境中,必然会有的负面现象——曾经的恶性通胀,可不就是欧美日各国经济发展很好环境下出现的现象吗?今天中国的一部分城市房价疯涨,与西方国家曾经的恶性通胀相比,危险程度还远远不及。
        当然,中国目前一部分城市的房价疯涨,虽然并没有一些人所说的那样,会对中国经济产生严重后果,但毕竟是一种负面现象,是应该受到遏制的。但是要遏制这样的现象,必须找到准确的原因,才能找到正确的办法。
        上面已经分析过,一部分房价疯涨的原因是市场有效需求导致的。即使说这部分有效需求中,很大一部分是因为货币宽松环境下的信贷支撑,那信贷也是借贷双方的自愿行为下产生的,是市场现象。如果借贷双方不自愿,是不会有这样的信贷现象发生的。就像实行了更大的货币宽松政策的欧美日国家,没有实现想要的信贷规模扩张一样。
        同类型的货币政策获得的市场效果不一样,原因当然在市场,而不在政府,不在货币。所以,我们应该分析为什么中国的市场现象会与欧美日不一样。而不是简单的将原因归结为保持了中国经济必要增长速度的政府与政策。
        造成中国一部分城市房价疯涨的原因,在于人们的非理性财富欲望。
        人们生活需要的只是住房资源。而获得住房资源,并不一定需要购买住房,租房也一样可以。
         据社科院去年的一个调查,中国家庭住房自有率高达95.4%。远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%)。
        从这个调查数据看,可以肯定英美日三国很大比例的人们,解决住房资源问题依靠的是租房,而不是买房。如果中国人的住房文化适当向西方国家看齐一下,买房的人就会少一些,房价疯涨的现象自然就会缓解很多。很奇怪的是那些一直主张中国学西方国家的人们,这时候不说中国应该努力向西方国家看齐了。
        为什么中国人现在特别注重通过购买而不是租赁的方法,来获取住房资源呢?原因在于住房的财富效应。一部分城市的住房疯涨,产生了极大的财富诱惑,使得人们产生非理性财富欲望。因此千方百计要购买房屋,为的不是居住,而是实现财富梦想。
        这必须在经济持续增长的时代里才可能实现。西方国家早几十年就进入了经济低速增长时代,民众的收入长时期没有增加。于是房产涨价就没有了必须的基础。人们就不会有通过购买住房实现财富目的的梦想。
        美国国税局的统计数据显示,1988年美国纳税人平均收入为3.34万美元。2008年,扣除通胀因素后,这个数字为3.3万美元。同期,最富有的1%的人口收入则增长33%。
        美国人口普查局(US Census Bureau)表示,2014至2015年间,实际家庭中值收入增长了5.2%,至56516美元,这是自2007年以来的首次增长。这也是自1967年开始记录以来,经通胀调整后的家庭年收入增长首次超过5%。劳动力市场不断增强、工资水平提高、以及通胀持续受到抑制,推动了这一收入增长。
        但是2015年的增长仍使美国家庭年收入比衰退开始前一年的水平低1.6%。去年的家庭年收入仍然比1999年巅峰时期低2.4%。
        而中国目前的经济依然在以较快速度增长,人民收入依然在较快速增长。在不少的三四线城市,近二十年里房价的增长速度甚至低于工资增长速度。人们的购房能力总体上在增长。这是中国房价上涨的根本基础之一。另一个根本基础是中国的宜居土地面积偏小,宜居土地的相对稀缺,天然决定了中国房价在同等经济水平下相对较高。
        中国1类宜居土地只有国土面积的19%,而且其中55%还是耕地。另一个事实是中国人均耕地面积仅1.4亩,为世界平均水平的40%。
        这个客观环境决定了,经济水平提高的同时,不可再生的土地资源的稀缺度,就会相对于其它可以通过生产而增加,从而降低其稀缺度的资源,迅速提高。
        土地资源稀缺度的提高,必然地会导致住房成本的提高,于是住房价格的提高也就不可避免。
        所以,中国的总体房价继续上涨是市场的理性要求。但是部分城市的房价的疯涨,则属于市场的非理性表现。是人们非理性财富愿望支配下的非理性现象。
        对于这样的非理性现象,一味地指责政府是没有用的。美国政府据说是世界上最讲人权的国家,可是他的一些非理性公民要自杀,美国政府是管不过来的。
        在中国的一部分城市的房价疯涨,其实与大多数普通民众没有关系了。有一些有钱人要进行财富冒险,成功了是他们运气好;失败了也不会真正导致中国经济坏下去。更重要的是,这样的人是没办法阻止他的失败的:他不在这里失败,就会再别的地方失败。
        经济活动本来就是一个经常有人失败破产的财富竞争行为。从市场逻辑分析就不应该管他;从社会管理角度分析也管他不着;从宏观经济角度分析,也不会有大的问题。
        而且中心城市房价疯涨也不是有弊无利:房价疯涨可以阻止中心城市人口的过分增加;促使中心城市的资源外溢,对平衡地区经济结构有好处。
        最后,从崇拜西方模式的思维逻辑出发,也应该看到,这对于促进住房文化向西方国家靠拢,有好处,因为房价疯涨的结果,必然、并且已经,导致一些人将获取住房资源的方式从购买改为了租赁。当然,以指责政府为己任的那些市场派理论者们,是不会把这样的市场逻辑说出来的。
  评论这张
 
阅读(395)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017