注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

吕建凤的博客

 
 
 

日志

 
 
 
 

中国居民杠杆危险了吗?  

2016-08-08 08:58:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
        近日,在络上看到一篇财经评论文章《居民加杠杆,危险的游戏!—由房贷激增看地产泡沫》,署名作者是 海通宏观姜超、顾潇啸、于博等。从对于中国居民因为购房贷款而形成杠杆增加现象分析得出结论:【中国房贷高增不可持续,地产泡沫值得警惕!】
        说【地产泡沫值得警惕】应该不错,政府正在努力防止地产泡沫风险。市场上一方面是房屋卖不出去,形成大批待售房屋;另一方面是大量想买房的民众缺乏购买力。这个问题如果不能有效缓解,中国经济将有可能从房地产行业开始,出现企业倒闭潮。因为房地产行业与其他经济行业相关性极大,房地产企业一旦大批倒闭,必定会牵连整个国民经济进入严重危机状态。
        但是说【中国房贷高增不可持续】,就有问题了。因为至少在内地,房贷增长虽让相对快速了,房贷风险却并没有明显增加。而且内地尤其是房价并不太高的城市里,第一,贷款买房现象并不很普遍;我所在的生活圈里,近年来确实有了一些贷款买房的人,但是人数比例不大;第二,内地城市房价普遍不是很高,在这个基础上交付了购房首付款以后,贷款与房屋价值的比例相对较低,贷款风险不大;第三也是更重要的,中国居民的收入依然在增长,从这个角度分析,中国的居民购房贷款风险极小。
        居民贷款风险小、偿付能力相对有保障;通过居民贷款购房可以缓解房地产泡沫导致经济风险的趋势;房地产行业的去库存因此能够有一个相对有利的经济环境。这对于防止中国经济因为地产泡沫而产生经济危机非常有利,为什么就【不可持续】了呢?
        文章中对此的说法是:【1)从国际通用的居民负债率(居民部门负债/GDP)看,人口抚养比见底意味着未来居民加杠杆空间或较为有限。2)从更准确刻画居民偿债能力的居民房贷收入比(房贷/居民收入)看,中国已超日赶美,达到美、日危机前水平,值得警惕!3)而从更边际的新增房贷销售比(新增房贷/新增地产销售)和新增房贷/GDP看,上半年中国不仅已创下历史新高,也已经超过或基本等同于美、日历史峰值,已是岌岌可危!】
        第一,【国际通用的居民负债率】应该是多少?在他们的这篇文章中没有看到数据,上网搜也没有搜到结果。看来这个指标概念是作者们临时想出来的。他们的依据不过是美国和日本的有关数据。就是他们自己引用的数据,【从房贷余额/GDP看,美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落】,而中国【若按现有速度扩张,则3年内将接近美国当前水平!】。
        也就是说,中国的【居民负债率】即使【按现有速度扩张】,也还要三年,才能达到美国已经从【见顶】水平回落到了的、目前应该是处于相对安全程度的水平。别忘了,基数小的时候,很小的规模扩张也会体现为很大的速度;基数已经很大的时候,较大的规模扩张体现的速度却并不很大。
        也就是说,即使继续按照过去的规模扩张,其速度一定不会有过去那么快,因此,即使要达到美国目前已经从【见顶】水平回落到了目前相对安全的程度的【居民负债率】水平,三年时间也还未必能够达到。而且,中国的GDP依然在以世界其他主要经济体所没有的较高速度增长着,这将会导致中国的【居民负债率】趋于降低。在没有考虑这个事实的情况下,说【意味着未来居民加杠杆空间或较为有限】,其实是可信度不高的。
        第二、说中国的居民的房贷收入比已【达到美、日危机前水平,值得警惕!】文章中自己拿出数据说,【目前中国居民房贷收入比0.46】【美国房贷收入比在00年之前基本稳定在0.6左右,从01年开始持续飙升,居民偿付房贷的能力持续恶化,到07年时这一比值冲高至1.0,泡沫破灭后大幅回落到泡沫爆发前的水平】。
        也就是说,中国目前的居民房贷收入比还只是美国危机前的正常水平的四分之三多一点。离他们危机时的水平还差一倍有多!这充其量可以说是值得关注的了,离【值得警惕】应该说还有很大一段距离,毕竟与美国相对正常的0.6值,都还有将近四分之一的空间啊!
        当然,文章中还说了日本的数据:【日本房贷收入比从80年代起持续攀升,90年代泡沫破灭后仍有增无减,直到00年达到0.6左右后增速才趋缓】。也就是说,日本【房贷收入比】达到美国的正常时期的0.6水平,是在他的房产泡沫破灭以后。这除了说明房地产泡沫与居民的房贷收入比之间,没有一个特定的数据关系以外,还能说明什么呢?
         似乎可以这么理解:美国因为宜居土地面积大,房价一直相对不高,美国经济自上世纪七十年代以后,增长速度一直不快,导致民众收入增长缓慢,储蓄意愿偏低。而他们的房贷要求相对宽松,首付几乎可以为零——即使经过金融危机阶段以后,美国的房贷制度要求有所提高,最低首付率也可以是5%。所以美国的房贷收入比指标一直偏高;日本的人均国土面积就小,宜居土地面积更小,房价相对很高,而日本经济因为在二战以后的快速崛起,导致了日本民众较强的储蓄意愿——就像今天中国民众的储蓄意愿很高一样,在经济快速增长过程中,民众收入增长较快的环境下,产生了高储蓄率现象。买房的资金中,贷款的比重会较低,因此日本居民的房贷收入比较美国为低。而上世纪九十年代以后,日本经济陷于长期低迷,民众收入增长趋于停滞,才是【泡沫破灭后有增无减】的原因。这也证明了居民的房贷收入比的上升,不是确定的正相关关系。
        所以,因为中国的居民房贷收入比在快速上升——其实与美国的正常时期的指标还有相当距离,更不要说与美国在2007年泡沫破裂时的1.0相比差了一倍多——就说中国的这个指标【值得警惕】,也是不可信的。
        第三、说【从更边际的新增房贷销售比(新增房贷/新增地产销售)和新增房贷/GDP看,上半年中国不仅已创下历史新高,也已经超过或基本等同于美、日历史峰值,已是岌岌可危!】,用文章中引用的数据【美国从07年峰值的10.6万亿美元降至9.4万亿美元,而日本则是12年见顶后回落。唯有中国房贷余额不降反升,11年仍不到1万亿美元,并在14年超越日本,15年则超过2万亿美元大关,16年有望接近3万亿美元,可谓“超日赶美”】来看,中国的房贷余额即使【有望达到3万亿美元】,也还不及美国已经【从07年峰值的10.6万亿美元降至9.4万亿美元】的三分之一!而中国的GDP已经超过美国的60%,就因为中国的房贷增速高,就【岌岌可危】?
        根据文章中引用的【00年以前美国房贷余额/GDP基本稳定在40%左右,此后随地产泡沫扩张而持续上升至07年的73.3%,地产泡沫破灭后见顶下滑,15年底已降至50%左右】【如果考虑到各国经济体量的差异(15年美、日、中GDP分别为18万亿美元、11万亿美元和4万亿美元)】数据,中国2015年底,房贷余额/GDP还只有20%左右,只相当于【00年以前美国房贷余额/GDP基本稳定在40%左右】的60%多一点;大约为美国【随地产泡沫扩张而持续上升至07年的73.3%】的三分之一;相当于美国【15年底已降至50%左右】的接近50%——还是按照【有望达到3万亿美元】的数据计算的。这就【岌岌可危】了?只因为在美日两国的房贷余额见顶回落的同时,【唯有中国房贷余额不降反升】?那么,同时期美日两国经济持续陷入低迷状态,中国也不应该促进经济增长了?
          我们应该知道,一个本来没有房贷的国家,从无到有的时候,其增长速度看起来一定会更快,岂不是更加【岌岌可危】?按这个逻辑,已经有着世界最大规模房贷的国家未必【岌岌可危】——美国已经从高峰时期降低了不少,当然相对不那么【岌岌可危】了,而其他的国家的房贷规模只要再增加,就一定【岌岌可危】了。这是什么鬼逻辑?
        更重要的是,我们应该讨论的是居民贷款的偿还能力。居民的偿还能力来自于他们的收入状况。如果居民的收入能够持续增加,目前静态分析出来的房贷收入比就会下降,贷款的偿还能力就会增强。而中国近年来居民收入增长速度虽然有所放缓,却仍然在以发达国家乃至世界所有主要经济体所没有的速度增加着。居民收入的增加,必然地会使在一定时期分析中得出的房贷收入比、房贷余额/GDP比产生变化。因此,机械、静态地用房贷收入比这个指标来分析居民杠杆问题,是不科学的。
        最后来分析一下中国与美日两国的经济差异:与美日两国不同,中国今天依然是一个发展中国家,还有着通过吸收与学习世界现有先进科技,促进生产力快速进步的空间。这个空间加上中国特有的政治经济体制原因,让中国的生产力一直在快速地进步着。生产力进步会抵消劳动报酬增长导致的成本增长,是中国的经济继续保持强劲的国际竞争力,会导致中国继续从国际市场上获得增量货币流入。这个增量货币流入的条件,既是市场经济发展的根本基础,也是中国民众的货币收入持续增长的必须条件。
        只要国民经济能够持续增长,民众收入能够持续增长,中国现在依然还不很高的居民杠杆率就不是严重的问题。
        虽然目前中国的经济增长率已经有了很大的回落,这主要是因为国际经济环境变化导致的结果。中国本身的生产力进步速度并没有缓慢下来,所以能够保障中国经济依然以世界主要经济体中最快的速度发展着,也因此,中国民众的收入依然在以较高速度增加着。不看这个根本的环境,只看到一些片面的现象,就从负面进行极端分析,是不会得出正确的结论的。
        批评这篇文章的观点,并不是说不要警惕地产泡沫现象。事实上美国的地产泡沫破裂,直接的引爆原因在于次贷危机爆发。
        所谓次贷,指的是贷款保障条件不充分的贷款。近来中国市场上也出现了一些类似的贷款现象,比如有的金融机构给购房人发放首付贷款,导致购房人的购房资金全部都是贷款构成,当房地产出现回落风险时,房产价值就有可能低于贷款本息,这样的房贷就会变成了次贷。这样的贷款如果规模过大,是有可能导致金融风险爆发的。金融监管部门对这类现象不可掉以轻心。
  评论这张
 
阅读(393)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017